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世茂股经济硕士论文 关于投资性房地产盈余管理的空间与防范探析

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  2013-11-27展开全部1.3 应用公道价值计量办法的不同停止亏损管理

  依据原则的规则,资产负债表日企业应该从房地产买卖市场上获得同类或相似房地产的市场价钱及其他相关信息。这标明公道价值首先应该从公开市场报价中获得。当无法从公开市场上获得同类或相似房地产的市场价钱时,能够运用估值技术获得公道价值。但由于我国市场经济起步较晚,市场机制尚不完善,房地产市场尚不成熟,公开报价不易取得,并且由于存在大量的投机行为,公开报价也一定是公道的价钱。因而,上市公司目前更倾向于运用资产评价机构或房地产评价机构的评价价钱作为公道价值,其次是经过参考同类或相似房地产的市场价钱获取公道价值。现行原则中,没有对公道价值的计量办法作出明白恰当的规则,企业能够依据本人的需求选择对运营业绩有利或可以到达特定目的的办法。估值模型自身具有复杂性和不肯定性,容易遭到客观判别的影响,但原则关于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规则。企业还可能选择关联方资产评价机构停止房地产评价,出具对本身有利的资产评价报告。这都给企业停止亏损管理提供了操作空间,使企业能够经过支配公道价值满足本身利益,降低会计信息的牢靠性和可比性,损伤其他利益相关者的利益。2 投资性房地产亏损管理的实例解析

  上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日,世茂股份暂时股东大会经过投资性房地产的会计政策变卦的决议,公司依据原则规则停止了追溯调整,招致增加2009年度利润总额408万元,其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元,因公道价值变动增加利润总额306万元,增加投资性房地产1317万元,增加留存收益987万元。当年下半年,因采用公道价值形式停止后续计量的投资性房地产产生公道价值变动损益为1.61亿元,约占当年利润总额的54.51%。2010年,世茂股份因采用公道价值形式停止后续计量的投资性房地产产生的公道价值变动损益为4.26亿元,约占当年利润总额的31.14%。但是,该公司并未在财务报表附注中披露停止会计政策变卦的缘由。世茂股份租售并举的运营形式招致该企业具有大量的投资性房地产,且其商业地产主要坐落于北京、上海等地域,市场买卖活泼,这给运用公道价值形式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价钱普遍高企,兴旺地域涨幅尤为明显。世茂股份在此时停止会计政策变卦,公道价值的大幅变动直接招致了当年及尔后一年的利润大幅增加,相关于其他采用本钱形式的房地产企业而言,业绩愈加“漂亮”。并且,由于投资性房地产公道价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配,上市公司无需担忧这局部并无实践现金流入的利润将增加企业利润分配的担负。这在一定水平上消除了企业运用公道价值形式的忧虑。

  海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日,海南航空董事会经过投资性房地产的会计政策变卦的决议,依据原则规则停止了追溯调整,招致2008年兼并报表层面投资性房地产增加447万元,世茂股减少停业本钱442万元,增加公道价值变动损益807万元,最终减少净亏损999万元。2009年兼并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元,减少停业本钱1902万元,增加公道价值变动损益5.9亿元。特别值得留意的是,变卦直接招致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。经过会计政策的变卦,海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年,该公司因采用公道价值形式停止后续计量的投资性房地产产生的公道价值变动损益为3.48亿元,约占当年利润总额的7.96%。2009年,海南的房地产价钱涨幅明显。2009年12月31日,国务院发布文件,海南国际旅游岛正式获批,此举更是推进了房地产价钱的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京,三亚以及博鳌,受益于这轮涨价,其房地产的市场价值曾经远远高出账面价值。海南航空此次的变卦在当期就产生了宏大的效果,直接使公司扭亏为盈,并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额,效果非常明显。

  现行原则以能否持续牢靠获得公道价值为根据停止投资性房地产后续计量形式的选择,并且企业对一切投资性房地产只能采用同一种后续计量形式。关于用于出租的土地运用权或建筑物,企业取得的是租金收入,与该项资产的市场价值并无太大的联络。通常在合同签署时已载明租赁期间承租方支付的费用,且出租房并无租赁到期时将其转让的企图。因而,关于这类资产运用本钱形式即可。并且公道价值形式下投资性房地产不计提折旧或摊销,企业只要停业收入,却没有停业本钱,收入费用在逻辑上不配比,违犯了根本的会计准绳。而关于持有并准备增值后转让的士地运用权,由于企业持有的目的是待其增值后停止转让,需求及时理解资产的市场价值,控制充沛的信息,以选择适宜的机遇对外出卖,使企业的利益最大化,因而有必要采用公道价值形式计量。原则能够规则企业应依据投资性房地产的业务类型选择后续计量形式,且企业能够区别不同的投资性房地产同时运用本钱形式和公道价值形式。

  为了避免企业应用持有至到期投资和可供出卖金融资产的重分类支配利润和资产的账面价值,停止亏损管理,《企业会计原则第22号——金融工具确认和计量》中关于持有至到期投资和可供出卖金融资产的重分类作出了明白的规则。由于公道价值这一计量属性首先在金融工具范畴得到普遍运用,其原则制定相对较为完善。因而,投资性房地产原则能够自创金融工具原则,规则企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公道价值形式停止后续计量的,因持有目的改动,转换为固定资产或无形资产的,在本会计年度及以后两个完好的会计年度内不得再次转换为以公道价值形式停止后续计量的投资性房地产,同时对因不可抗力或其他特殊情况招致能够转换的例外条件作出规则论文网。这样即截断了企业应用资产类别的转换停止亏损管理的道路,又能够维护企业必要而合法的利益。

  经过对财务报表附注的剖析,能够看出不同上市公司对投资性房地产的信息披露水平不一,但总体都不够全面。因而,有关部门应该出台规则,细致指导和标准投资性房地产的信息披露,包括物业的称号、所在位置、根本概略、产权状况、抵押或担保的情况、价值类型的定义、评价机构的称号及关联关系、评价办法的选择、评价假定、评价模型的选择、评价参数的选择、评价的过程及结果等信息,必要时还应该提及相关评价报告的称号及获得途径。只要停止充沛的信息披露,才干保证会计信息的相关性和牢靠性,降低企业应用计量办法停止亏损管理的可能性,维护投资者的合法权益。

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